Навигация по меняющемуся рынку недвижимости Нью-Йорка: что владельцам и инвесторам нужно знать в 2025 году
Рынок недвижимости Нью-Йорка находится в постоянном состоянии изменений, движимом амбициозной законодательной инициативой, направленной на решение проблемы доступности жилья и развития. Для владельцев, арендодателей, инвесторов и застройщиков быть в курсе основных юридических изменений на 2025 год — это не просто соблюдение норм, а защита своих активов и стратегическое позиционирование для будущего роста.
Опубликовано 3 нояб. 2024 г.
В Юридической фирме Мустафо Давлатова мы специализируемся на законах о недвижимости в Нью-Йорке, предлагая проницательное руководство, которое вам необходимо, чтобы уверенно ориентироваться в этой сложной и постоянно меняющейся среде. Не позволяйте новым законам превратиться в неожиданные обязательства; позвольте нам преобразовать юридические проблемы в реальные стратегии.
Основные изменения в сфере недвижимости в Нью-Йорке в 2025 году
Штат и город Нью-Йорк приняли значительное законодательство, сосредоточенное на увеличении жилищного запаса, улучшении защиты арендаторов и ограничении определенных инвестиционных практик. Вот несколько критических обновлений, формирующих 2025 год:
● Ограничения на покупки институциональных инвесторов (A3009C): Новое законодательство ставит ограничения на покупки одно- и двухсемейных жилых домов крупными инвесторами.
○ 90-дневный период ожидания: Краткосрочные арендаторы могут быть обязаны ждать 90 дней после того, как собственность будет выставлена на продажу для широкой публики, прежде чем приобрести ее.
○ Ограничения налоговых вычетов: Институциональные инвесторы, владеющие этими свойствами, могут быть лишены права на заявление о списании амортизации и процентов по налоговым вычетам в своих налоговых декларациях штата Нью-Йорк.
● Закон о справедливости в расходах на аренду квартир (FARE): Этот закон города Нью-Йорка переносит обязанность по оплате гонорара брокера, нанятого арендодателем, с арендатора на арендодателя.
● Стимулы для развития и реформирование зонирования ("Город Да"): Инициатива "Город Да", направленная на решение жилищного кризиса, вводит реформы зонирования для:
○ Упрощения преобразования старых коммерческих/офисных помещений в жилые.
○ Отмены дорогих обязательств по парковке для нового жилого строительства рядом с массовым транспортом, снижающего затраты на развитие.
○ Ввод механизма, такого как Универсальное предпочтение доступности (UAP) для содействия развитию доступного жилья.
● Улучшенные защиты арендаторов: Новый пакет законов усиливает защиту арендаторов за счет:
○ Ограничения сборов за возвращенные чеки, которые может взимать арендодатель.
○ Запрета на сговор при использовании алгоритмических фиксированных цен на аренду.
Как эти изменения влияют на ключевых участников
Эти законодательные изменения создают как новые препятствия, так и новые возможности в зависимости от вашей роли на рынке недвижимости:
Участник | Ключевые последствия |
Арендодатели и управляющие недвижимостью | Увеличение операционных расходов и рисков соблюдения: Закон FARE увеличивает стоимость оборота в Нью-Йорке. Новые правила по сборам за возвращенные чеки и запрет на алгоритмическое ценообразование требуют немедленного пересмотра внутренних политик и программного обеспечения. |
Продавцы и покупатели | Новая динамика рынка: Продавцы одно- и двухсемейных домов могут увидеть меньше начальных предложений от крупных институциональных покупателей, что потенциально уравновесит условия для индивидуальных покупателей. Покупатели выигрывают от увеличенной прозрачности по сборам брокеров (в Нью-Йорке) и стремления к большему предложению жилья. |
Застройщики | Упрощенное развитие и экономия затрат: Реформа зонирования, такая как отмена обязательств по парковке и упрощенные правила преобразования, могут сделать определенные проекты, особенно ориентированные на транспорт и адаптивное повторное использование, значительно более осуществимыми и прибыльными. |
Инвесторы (институциональные) | Требуется стратегическая переработка: Новые ограничения для институциональных инвесторов на одно- и двухсемейные дома требуют полного изменения стратегии приобретения и требуют сложного юридического планирования для смягчения потерь ценных налоговых вычетов. |
Практические, проактивные советы от юридической фирмы Мустафо Давлатова
В текущих условиях реактивный подход приводит к потере доходов и юридическим проблемам. Вам нужен проактивный юридический партнер, который понимает нюансы законов Нью-Йорка.
1. Для арендодателей и управляющих: Проактивный обзор соблюдения
● Обновите свою структуру сборов: Незамедлительно пересмотрите все документы, касающиеся арендаторов (договоры аренды, заявки, приветственные пакеты), чтобы обеспечить соответствие Закону FARE и новым ограничениям по сборам за возвращенные чеки. Ошибки здесь могут привести к тяжелым штрафам.
● Подготовка и обзор договоров аренды: Убедитесь, что ваши договоры аренды актуальны и отражают новые процедуры выселения и конкретные юридические формулировки, требуемые развивающимся законодательством о стабилизации арендных ставок и защите арендаторов.
● Аудит технологии: Если вы используете стороннее программное обеспечение для установки арендных цен, запросите юридический обзор, чтобы убедиться, что оно не нарушает новый запрет на алгоритмические сговоры по фиксированию цен на аренду.
2. Для застройщиков и владельцев активов: Стратегическое переоснащение
● Оцените потенциал преобразования: Пересмотрите свое портфолио на предмет недостаточно используемых коммерческих или офисных зданий, которые могут теперь быть жизнеспособными для жилищного преобразования в рамках реформ "Город Да". Наша команда может помочь оценить последствия зонирования, разрешений и налоговых льгот (таких как программа 485-x).
● Стратегия доступного жилья: Понимание требований и преимуществ нового Универсального предпочтения доступности (UAP). Включение доступного компонента может разблокировать большую площадь застройки (FAR) и другие преимущества развития.
3. Для институциональных инвесторов: Снижение и стратегия
● Переработка протокола по приобретению: Реализуйте строгие внутренние процедуры, чтобы соответствовать 90-дневному ожиданию и новому требованию о уведомлении при покупке одно- или двухсемейных домов. Несоответствие влечет за собой серьезные штрафы.
● Налоговое планирование: Потеря амортизации и налоговых вычетов по процентам является серьезным финансовым ударом. Мы можем работать с вашей бухгалтерской командой, чтобы смоделировать влияние и изучить альтернативные инвестиционные структуры или классы активов, которые находятся вне сферы новых ограничений.
Выбор юридической фирмы Мустафо Давлатова: Ваше преимущество в сфере недвижимости Нью-Йорка
Огромное количество и сложность изменений в сфере недвижимости Нью-Йорка в 2025 году требуют опытной и преданной юридической команды.
Почему стоит выбрать юридическую фирму Мустафо Давлатова?
● Глубокое местное понимание: Наша фирма посвящена сложностям законодательства о недвижимости в Нью-Йорке. Мы не просто читаем законы; мы понимаем местные органы, суды и нюансы принудительного исполнения которые действительно влияют на вашу прибыль.
● Проактивная стратегия: Мы гордимся тем, что опережаем события, переводя сложное законодательство в четкие, осуществимые стратегии для соблюдения норм, переоснащения активов и снижения рисков.
● Ориентированный на клиента подход: Мы относимся к вашему инвестиции как к нашей собственной, обеспечивая преданное, личное внимание, которое крупные, безликие фирмы просто не могут сопоставить.
В рынке, определяемом изменениями, вам нужен юридический партнер, знание которого — ваш самый ценный актив.
Защитите вашу инвестицию в недвижимость. Соблюдайте закон. Позиционируйтесь для роста.
Свяжитесь с юридической фирмой Мустафо Давлатова сегодня для консультации.
Хотите назначить предварительную консультацию, чтобы обсудить, как изменения в законах о недвижимости Нью-Йорка в 2025 году повлияют на ваши конкретные активы?
